🏠住宅ローン・固定資産税シミュレーター

家を買うと、住宅ローンの返済だけでなく、毎年「固定資産税」と「都市計画税」がかかります。多くのローンシミュレーターは返済額しか出さないため、実際の負担はそれより大きくなります。

本ツールは、毎月のローン返済額に、固定資産税・都市計画税（年額を12で割った月額）を足した「総負担額」を表示します。たとえば借入3,500万円・金利1.0%・35年なら、毎月返済は約98,800円。これに固定資産税等 月約18,300円が加わり、毎月の総負担は約117,000円になります。

固定資産税は「固定資産税評価額 × 1.4%（標準税率）」、都市計画税は「評価額 × 0.3%（上限）」です。評価額は市場価格ではなく、課税明細書に載っている額で、市場価格よりかなり低いのが普通です。

住宅用の土地は「小規模住宅用地の特例」で軽減されます。200㎡以下の部分は、固定資産税で評価額の1/6、都市計画税で1/3に。たとえば土地1,500万・建物1,000万の評価額なら、軽減ありで年約22.0万円、軽減なしだと年約42.5万円と、約2倍の差になります。

毎月の返済額は、借入額・金利・期間で決まります。下表は金利1.0%・35年・元利均等での借入額別の目安です。金利の影響も大きく、借入3,500万・35年なら、金利0.5%で毎月約90,855円、1.0%で約98,800円、1.5%で約107,165円、2.0%で約115,942円です。

「無理なく返せるか」は、手取りに対する返済比率（目安は手取りの20〜25%以内）で考えると安心です。固定資産税まで含めた総負担で判断しましょう。

本ツールは概算です。新築住宅の軽減（建物の固定資産税が一定期間1/2になる特例）や、購入時の登録免許税・不動産取得税、マンションの管理費・修繕積立金などは含みません。税率や軽減は自治体により異なります。固定資産税評価額は課税明細書でご確認ください。

ローン返済は元利均等返済で計算します（毎月の返済額が一定）。

固定資産税 = 課税標準 × 1.4%、都市計画税 = 課税標準 × 0.3%。小規模住宅用地（200㎡以下）は土地の課税標準を固定資産税で1/6・都市計画税で1/3に軽減します。