Como usar a calculadora de financiamento imobiliário
- Informe o valor do imóvel — Digite o preço de compra do imóvel em reais. Esse é o valor de venda combinado, antes de descontar a entrada.
- Defina a entrada — Informe o valor que você vai pagar de entrada, em reais. A calculadora subtrai esse valor do preço para encontrar quanto você realmente vai financiar.
- Adicione a taxa e o prazo — Informe a taxa de juros anual e o prazo do financiamento em anos, como 30 ou 20. Esses dois fatores definem tanto a parcela mensal quanto o total de juros ao longo do financiamento.
- Leia os resultados — A calculadora mostra a parcela mensal (juros mais amortização), o total de juros que você vai pagar e o valor total quitado. Ajuste qualquer campo para comparar cenários lado a lado.
O que esta calculadora mostra
Esta ferramenta estima a parcela mensal de juros e amortização: a parte do pagamento que quita o financiamento somada aos juros cobrados pelo banco. Ela também soma o total de juros e o valor total pago ao longo de todo o prazo, para que você enxergue o custo real do financiamento no longo prazo.
Lembre-se de que aqui consideramos apenas juros e amortização. O custo mensal real de moradia costuma ser maior, porque IPTU, seguro e condomínio não estão incluídos e variam conforme o imóvel e a região. Trate os números desta página como uma estimativa educativa do financiamento em si, não como o seu gasto total com moradia.
Como o valor financiado é definido
O valor que você financia é simplesmente o preço do imóvel menos a entrada. Se um imóvel custa R$ 400.000 e você dá R$ 100.000 de entrada, financia R$ 300.000. Todo o restante do cálculo parte desse valor financiado.
Uma entrada maior reduz o valor financiado, o que diminui tanto a parcela mensal quanto o total de juros. Ela também pode aproximar o financiamento dos limites e condições exigidos pelo banco, ampliando o acesso a melhores taxas.
Como a taxa e o prazo mexem na parcela
A taxa de juros tem um efeito poderoso sobre a parcela mensal e sobre os juros pagos ao longo do tempo. Em um financiamento de R$ 300.000 por 30 anos a uma taxa ilustrativa de 11% a.a., a parcela de juros mais amortização fica em R$ 2.856,97, e o total de juros chega a R$ 728.509 — mais que o dobro do valor originalmente financiado.
O prazo funciona de outra forma. Um prazo mais longo, como 30 anos, dilui os pagamentos e deixa cada mês mais barato, mas você paga muito mais juros no total. Um prazo mais curto aumenta a parcela mensal, porém reduz bastante os juros ao longo da vida do financiamento. A tabela abaixo mostra como o valor financiado, sozinho, movimenta os números a uma taxa ilustrativa fixa de 11% a.a. por 30 anos.
Quanto eu consigo pagar?
Uma parcela que cabe no seu orçamento não é a mesma coisa que uma parcela que o banco vai aprovar. As instituições costumam olhar o comprometimento de renda — muitas exigem que a parcela não ultrapasse cerca de 30% da renda familiar bruta — e também consideram suas outras dívidas no cálculo.
Por isso, é prudente planejar usando o custo total de moradia, incluindo IPTU, seguro e condomínio, e deixar uma folga para manutenção e imprevistos. As estimativas aqui servem para fins educativos e de planejamento, não como aconselhamento financeiro personalizado — confirme os números com o banco antes de assumir o compromisso.
Como a parcela mensal é calculada
M = P · r / (1 − (1 + r)^(−n)) (P = valor financiado, r = taxa mensal, n = meses)
M é a parcela mensal de juros e amortização.
P é o valor financiado — o preço do imóvel menos a entrada.
r é a taxa de juros mensal: a taxa anual dividida por 12 (uma taxa de 11% a.a. equivale a cerca de 0,92% ao mês).
n é o número total de parcelas mensais — o prazo em anos multiplicado por 12 (um financiamento de 30 anos tem 360 parcelas).
O total de juros é a soma de todas as parcelas (M × n) menos o valor financiado original P.
| Valor financiado | Parcela (juros+amort.) | Juros totais | Total pago |
|---|---|---|---|
| R$ 200.000 | R$ 1.904,65 | R$ 485.673 | R$ 685.673 |
| R$ 300.000 | R$ 2.856,97 | R$ 728.509 | R$ 1.028.509 |
| R$ 400.000 | R$ 3.809,29 | R$ 971.346 | R$ 1.371.346 |
| R$ 500.000 | R$ 4.761,62 | R$ 1.214.182 | R$ 1.714.182 |
| R$ 600.000 | R$ 5.713,94 | R$ 1.457.019 | R$ 2.057.019 |